CÔNG CHỨNG, SANG TÊN SỔ KHI GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LUẬT MỚI 2025

Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở sửa đổi và một số văn bản hướng dẫn liên quan đến giao dịch bất động sản chính thức có hiệu lực. Các quy trình công chứng hợp đồng, sang tên sổ đỏ, sổ hồng cũng có nhiều điểm mới mà người dân, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm để tránh những rủi ro phát sinh.

Trước hết, giao dịch bất động sản bắt buộc phải thực hiện hợp đồng dưới hình thức văn bản có công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã. Nếu giao dịch chỉ bằng giấy tay, hợp đồng viết tay không công chứng, sẽ không có giá trị để làm thủ tục sang tên, không bảo vệ được quyền lợi pháp lý khi có tranh chấp.

Khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán bất động sản, bắt buộc phải xuất trình đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên bán, bao gồm bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng), giấy tờ tùy thân hợp lệ, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Nếu bên bán là cá nhân đã kết hôn thì bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của vợ hoặc chồng, dù tài sản đứng tên một người. Nếu thiếu giấy tờ hoặc giấy tờ bị tẩy xóa, chỉnh sửa, công chứng viên có quyền từ chối lập hợp đồng.

Một thay đổi lớn theo luật mới là bất động sản thuộc diện đang có quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất vẫn được phép giao dịch, tuy nhiên công chứng viên bắt buộc phải thông báo cho các bên biết rõ tình trạng quy hoạch và ghi nhận vào nội dung hợp đồng. Đây là điểm rất quan trọng vì người mua có thể đối mặt với rủi ro nếu sau này Nhà nước thu hồi đất.

Luật mới cũng siết chặt việc xác minh thông tin bất động sản. Trước khi ký công chứng, công chứng viên sẽ yêu cầu kiểm tra thông tin tại cơ quan quản lý đất đai về tình trạng pháp lý của thửa đất, có đang bị tranh chấp, kê biên thi hành án, cầm cố thế chấp hay không. Việc này nhằm tránh trường hợp sau khi giao dịch xong mới phát hiện tài sản bị kê biên hoặc đang bị tranh chấp.

Sau khi công chứng hợp đồng mua bán thành công, bên mua có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày. Nếu quá thời hạn này mà không sang tên, sẽ bị phạt hành chính từ 1 triệu đồng đến 20 triệu đồng tùy theo giá trị giao dịch. Ngoài ra, quá hạn còn có thể làm mất cơ hội miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp được ưu đãi.

Về nghĩa vụ tài chính khi sang tên, người mua bất động sản phải nộp lệ phí trước bạ với mức 0,5% trên giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng hoặc giá trị tính thuế theo bảng giá đất Nhà nước (tùy giá nào cao hơn). Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị chuyển nhượng, trừ trường hợp thuộc diện miễn thuế như chuyển nhượng giữa cha mẹ và con, vợ chồng, anh chị em ruột.

Trường hợp tài sản mua bán là tài sản chung nhiều người hoặc đồng sở hữu, hợp đồng công chứng và hồ sơ sang tên phải có chữ ký của tất cả các đồng sở hữu hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ. Nếu thiếu sẽ không hoàn tất thủ tục đăng bộ.

Riêng với các dự án chung cư, bất động sản hình thành trong tương lai, việc công chứng chỉ được thực hiện khi dự án đã hoàn thành xong phần móng và chủ đầu tư đã được cấp phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, quyền lợi của người mua sẽ không được bảo vệ.

Một vấn đề khác cũng cần lưu ý là từ 2025, Nhà nước áp dụng cơ chế số hóa toàn bộ hồ sơ giao dịch bất động sản. Các tổ chức công chứng sẽ truyền tải dữ liệu công chứng về hệ thống quản lý đất đai trong vòng 24 giờ sau khi ký hợp đồng.